Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej w swojej sprawie albo masz pytania, skontaktuj się ze mną pod numerem telefonu: +48 510 668 414 lub adresem e-mail: kontakt@kancelarialewandowska.com. Niekiedy najemca chce mieć możliwość zameldowania siebie i członków swojej rodziny w wynajmowanym lokalu. Zameldowanie najemcy - konsekwencje. Najem okazjonalny to instytucja, która choć funkcjonuje już od dobrych kilku lat, wciąż jest mało popularna i nadal nie wszyscy wiedzą, na czym ona polega. Dlatego postanowiliśmy wyjaśnić najważniejsze kwestie dotyczący najmu okazjonalnego mieszkania w Bydgoszczy. Spis treści 1. Co to jest „najem okazjonalny”? 2. Strony najmu okazjonalnego. 3. Czas trwania umowy najmu okazjonalnego. 4. Forma umowy najmu okazjonalnego. 5. Zasady zawarcia umowy najmu okazjonalnego. 6. Kaucja zabezpieczająca (gwarancyjna) w najmie okazjonalnym. 7. Czynsz najmu i jego podwyżka. 8. Zakończenie umowy najmu okazjonalnego. 9. Eksmisja w najmie okazjonalnym. 10 Najem okazjonalny a ubezpieczenie. Niezależnie od tego, czy podpisałeś z najemcami zwyczajną umowę najmu, czy najmu okazjonalnego – zawsze powinniśmy pamiętać o jej ubezpieczeniu. W przypadku właścicieli mieszkań kluczowa jest polisa na wypadek zdarzeń losowych takich jak pożar, zalanie czy przepięcie. Najlepiej ubezpieczyć Procedura zameldowania w urzędzie miasta lub gminy. Na podstawie art. 28 obywatel dokonuje zameldowania na pobyt stały lub czasowy na formularzu w urzędzie gminy lub miasta. Należy przedstawić do wglądu dokument będący tytułem prawnym do lokalu – w tym wypadku jest to umowa najmu. Tak naprawdę może Pan wyrazić na to zgodę, ale w Najem okazjonalny czy zwykły? Naturalnie, z punktu widzenia wynajmującego, dalece bardziej korzystnym jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Nie jest to instrument idealny i nie zawsze rozwiąże wszystkie problemy z nieuczciwym najemcą, daje jednak wynajmującemu znacząco silniejszy, niż w przypadku zwykłego najmu, instrument w postaci Najem okazjonalny - skutki błędów w umowie Niektórzy wynajmujący proponują przekwaterowanie najemcy do hotelu robotniczego uważając, że dzięki temu możliwa będzie szybka eksmisja. Artykuł 1046 kodeksu postępowania cywilnego potwierdza, że właściciel lokum może zapewnić dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Osoby szukające w ostatnim czasie mieszkania do wynajęcia na pewno spotkały się z terminem najmu okazjonalnego. To specyficzny rodzaj odpłatnego użyczenia komuś nieruchomości, który znacząco różni się od wynajmu standardowego. W dużym uproszczeniu – najem okazjonalny lepiej zabezpiecza interes właścicieli mieszkań i daje im Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa w grudniu 2009 roku – jako zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów. Głównym celem utworzenia tego rozwiązania była lepsza ochrona Eksmisja członka rodziny, zwłaszcza gdy może być to osoba bliska – budzi kontrowersje. Życie jednak nie znosi próżni. Zdarzają się bowiem sprawy, w których to np. rodzice domagają się eksmisji dorosłego dziecka z domu. Dzisiejszy wpis nie ma na celu nikogo oceniać, ganić. Poniżej poruszę swego rodzaju temat tabu, który jeX6. Najem okazjonalny wprowadzony został do naszego porządku prawnego już w 2009 roku, jednak dopiero w ciągu ostatnich kilku lat znacząco zyskuje na popularności. Zarówno właściciele mieszkań, jak i najemcy wiedzą o nim coraz więcej. Wciąż jednak ta wiedza nie jest pełna, w wielu kwestiach pojawiają się wątpliwości, wiele rzeczy jest mylonych i źle rozumianych. Pytania o najem okazjonalny u moich Klientów wciąż się powtarzają, dlatego postanowiłam je zebrać w jednym miejscu i na nie odpowiedzieć – językiem prostym, nie prawniczymi formułkami, abyście w jednym miejscu mogli szybko sprawdzić: czym jest najem okazjonalny? jakie są różnice pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym? czy najem okazjonalny jest bezpieczny? kto i co podpisuje u notariusza? jakie są załączniki do umowy najmu okazjonalnego? kiedy i jak zgłosić umowę do urzędu skarbowego? czy można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego z obcokrajowcem? W treści pisać będę o najmie mieszkania, jednak pamiętajcie, że przedmiotem najmu okazjonalnego może być również dom. Gotowi? Miłej lektury 🙂 Najem okazjonalny – co to w ogóle jest?… W największym uproszczeniu umowa najmu okazjonalnego stanowi dla właściciela mieszkania zabezpieczenie przed nieuczciwym najemcą. Nieuczciwym, czyli takim, który nie płaci czynszu i nie chce dobrowolnie wyprowadzić się z mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi pewne „narzędzia”, dzięki którym może on – w razie kłopotów – pozbyć się kłopotliwego lokatora szybciej, niż przy zwykłej umowie najmu. Poza tym, że jest trochę więcej papierologii i zamieszania związanego z koniecznością podpisania przez najemcę aktu notarialnego, nie ma żadnych różnic w wykonywaniu umowy czy korzystaniu z mieszkania. Co jeśli będę mieć pecha i trafię na nieuczciwego najemcę? Jak wówczas wygląda procedura jego usunięcia z mieszkania? Przy zwykłej umowie najmu sprawy sądowe w takich pechowych przypadkach ciągną się latami, a nieuczciwy lokator w tym czasie mieszka sobie spokojnie w naszym mieszkaniu, nie płaci i ogólnie gwiżdże na właściciela. Znam takich, którzy z bezsilności chwytają się różnych metod pozbycia się takiego delikwenta, również tych na pograniczu prawa. Lepiej jednak nie ryzykować, że walcząc o własne prawa, samemu się nagnie przepisy i dostanie się po głowie od wymiaru sprawiedliwości. Najem okazjonalny rozwiązuje wiele kwestii. Jeśli zatem faktycznie będziesz mieć pecha i trafisz na nieuczciwca, to mając poprawnie skonstruowaną i kompletną umowę najmu okazjonalnego, bez wytaczania długotrwałego procesu sądowego, możesz: po pierwsze oczywiście wypowiedzieć umowę najmu – zgodnie z zapisami w umowie, a następnie doręczyć najemcy pismo, w którym żądasz opróżnienia mieszkania w terminie nie krótszym niż 7 dni, jeśli najemca mimo Twojego żądania nie wyprowadzi się z mieszkania, wówczas występujesz do sądu o nadanie aktowi notarialnemu (temu, który podpisuje najemca i który jest załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego) tzw. klauzuli wykonalności, akt notarialny z ową klauzulą wykonalności stanowi tytuł wykonawczy (jednak nie da się bez kilku prawniczych sformułowań…), tytuł wykonawczy to już sprawa dla komornika, zatem mając akt notarialny z klauzulą wykonalności, udajesz się do komornika z prośbą, aby wszczął on postępowanie egzekucyjne (czyli o eksmisję). Pamiętajcie, że po pierwsze komornik kosztuje, a po drugie eksmisja nie nastąpi z dnia na dzień. Na pewno jednak będzie to proces szybszy i bardziej uproszczony, niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Z moich obserwacji wynika, że już sam wymóg zawarcia umowy najmu okazjonalnego stanowi świetną metodę weryfikacji kandydata na najemcę. Jeśli ma on uczciwe zamiary, chce po prostu spokojnie mieszkać i jest gotowy ponosić opłaty za mieszkanie – nie będzie kręcił nosem na taką formę umowy najmu. Jeśli jednak zacznie już na wstępie próbować obejść podpisanie takiej umowy lub zniechęcać do niej („Paaaaanie, a po co notariusz?!… Toż to kosztuje!”), lepiej podziękować i poczekać na kogoś, kto nie będzie szukał dziury w całym. Czy najem okazjonalny jest bezpieczny? Oczywiście, że tak! I to zarówno dla właściciela mieszkania, jak i dla najemcy. Czy umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi prawo do wyrzucenia najemcy bez powodu? Absolutnie nie! Czas trwania najmu jest w umowie dokładnie określony. Właściciel nie może zakończyć umowy wg własnego „widzimisię”. Może zakończyć umowę najmu tylko w uzasadnionych i określonych w umowie przypadkach, czyli najczęściej wtedy, gdy najemca okaże się tym nieuczciwym. Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego? Tak, ale wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego musi nastąpić tylko na warunkach określonych w umowie. Jaki jest okres wypowiedzenia przy umowie najmu okazjonalnego? To jedno z częściej zadawanych pytań i jedna z najczęściej mylonych kwestii. Ustawa mówi, że umowa najmu okazjonalnego ma być umową zawartą NA CZAS OKREŚLONY, a taka umowa – co do zasady – trwa przez cały okres, na jaki została zawarta (czyli jeśli ustalimy w umowie czas trwania umowy 1 rok, to umowa trwa 1 rok). W umowie na czas określony nie ma po prostu czegoś takiego jak okres wypowiedzenia, czyli nie można np. zawrzeć umowy i po miesiącu bez powodu jej wypowiedzieć. Taka sytuacja może mieć miejsce jedynie w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony. Nie oznacza to jednak, że umowy najmu okazjonalnego nie można zakończyć wcześniej. Owszem, można, jednak wyłącznie w przypadkach przewidzianych w umowie najmu. Przypadki te należy w umowie najmu zwyczajnie wymienić (np. brak płatności przez najemcę czynszu i opłat dodatkowych, dewastowanie mieszkania, utrata pracy, itp.). Czy umowa najmu sporządzona jest przez notariusza? Nie. Umowa najmu okazjonalnego sporządzana jest w zwykłej formie pisemnej. Notariusz sporządza jedynie załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Jest to akt notarialny – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Co to jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji? Egzekucja kojarzy nam się dość jednoznacznie. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji brzmi więc groźnie, ale groźnym nie jest. Jest to akt notarialny, sporządzany przez notariusza, w którym najemca oświadcza, że zgadza się na eksmisję w przypadku, gdy wystąpi taka konieczność. Właśnie tak w skrócie przekładam treść aktu notarialnego z prawniczego na nasze, bo zwykle po odczytaniu aktu przez notariusza i po zadaniu pytania: „Czy wszystko jest jasne i zrozumiałe?”, najemca ma duże znaki zapytania w oczach. Kto i kiedy idzie do notariusza? Do notariusza musi iść jedynie najemca, bo tylko najemca podpisuje akt notarialny. Do kancelarii notarialnej udaje się po podpisaniu umowy najmu. Nie musi to być ten sam dzień, może to być nawet kilka dni po podpisaniu umowy najmu. Kto płaci za notariusza? Rozwiązania są trzy: koszty ponosi właściciel – najem okazjonalny jest zabezpieczeniem dla właściciela, dlatego uważam, że to właściciel powinien ponieść koszty sporządzenia aktu notarialnego; takie stanowisko rekomenduję zawsze moim Klientom, uważam je za najbardziej fair. Inne rozwiązania też są do przyjęcia pod warunkiem, że obie strony się na nie godzą. koszty ponosi najemca – z doświadczenia wiem, że najemcy bardzo niechętnie ponoszą te koszty. Musi im naprawdę bardzo zależeć na danym mieszkaniu, żeby się na to zgodzili. Pamiętaj, że przerzucając koszty w całości na najemców ryzykujesz, że zrezygnują z Twojej oferty, koszty ponoszą obie strony po połowie – czasem stosowane jest i takie rozwiązanie, ale trzeba delikatnie je wyważyć czy warto. Czasem nawet niewielka kwota dodatkowego zobowiązania finansowego może spowodować, że dobrze zapowiadający się najemca weźmie nogi za pas… Jakie są załączniki do umowy najmu okazjonalnego? Załączniki są 3 (trzy). Mówi o nich art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Są to: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji, opisane szczegółowo nieco wcześniej, oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji; oświadczenie to sporządzane jest w zwykłej formie pisemnej, oświadczenie właściciela tego innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym innym lokalu, w razie konieczności (czyli w razie eksmisji); to oświadczenie może być sporządzone w zwykłej formie pisemnej lub z poświadczonym notarialnie podpisem. Ja polecam Klientom, aby zachować zwykłą formę pisemną tylko w przypadku, gdy właściciel tego innego lokalu może pojawić się osobiście, aby podpisać oświadczenie w naszej obecności. Mamy wówczas możliwość sprawdzić tożsamość tej osoby. Jeśli właściciel tego innego lokalu mieszka jednak daleko i nie może pojawić się osobiście, wówczas koniecznie poproście, aby poszedł do notariusza w swojej miejscowości i podpisał oświadczenie w obecności notariusza (notarialne poświadczenie podpisu). Notariusz zawsze sprawdza tożsamość osoby, która dokonuje u niego czynności, zatem będziemy mieć 100% pewności, że to właśnie ta, a nie inna osoba podpisała się na oświadczeniu. Koszt notarialnego poświadczenia podpisu to obecnie 24,60 zł za jeden podpis. Co jeśli wynajmę mieszkanie parze, a w między czasie urodzi się dziecko? No cóż, życie! Trzeba najemcom pogratulować i … nie przejmować się. Najem okazjonalny „działa” na wszystkie osoby, które zamieszkują razem z najemcą. Oczywiście warto rozważyć sporządzenie aneksu do umowy najmu, w którym „dopiszesz” dziecko jako osobę uprawnioną do zamieszkania, wymieniając imię i nazwisko dziecka oraz jego PESEL. Czy mogę podpisać umowę najmu okazjonalnego z obcokrajowcem? Zainteresowanie wynajmem mieszkań przez obcokrajowców, zwłaszcza tych zza wschodniej granicy, jest w naszym kraju bardzo duże. Są to najczęściej świetni najemcy, płacący na czas i bezproblemowi, przy czym na myśli mam tu rodziny/pary z dziećmi lub bez. Takie osoby przyjeżdżają do Polski do pracy, chcą tu spokojnie i bezpiecznie mieszkać ze swoimi rodzinami. Niestety bardzo rzadko zdarza się, że mają oni możliwość podpisania umowy najmu okazjonalnego z uwagi na konieczność wskazania innego lokalu do ewentualnej wyprowadzki. Czasem zdarza się mi usłyszeć: „Tak, mam mieszkanie u siebie, na Ukrainie!”, ale to niestety nie wchodzi w grę. Ten inny lokal MUSI znajdować się na terenie Polski. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta: komornik może działać jedynie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, a nie poza jej granicami. Jeśli więc doszłoby do eksmisji najemcy przez komornika, byłaby ona niemożliwa do wykonania. Czy muszę zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego? Tak. Jest to warunek, aby umowa najmu okazjonalnego była umową najmu okazjonalnego. Jeśli nie dotrzymasz tego warunku i nie zgłosisz umowy, umowa pozostaje zwykłą umową najmu. W razie kłopotów z najemcą, czeka Cię przysłowiowa droga przez mękę… W jakim terminie zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego? Ustawa mówi, że umowę najmu okazjonalnego musisz zgłosić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. A kiedy rozpoczyna się najem?!… W dniu podpisania umowy najmu czy może w dniu przekazania kluczy od mieszkania? Pojawiają się tu różne interpretacje, więc lepiej zgłosić umowę za wcześnie, niż za późno. Zawiadom zatem swój urząd skarbowy w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy najmu, a nie od dnia przekazania mieszkania w posiadanie. Jak zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego? Najczęściej wystarczy pismo przewodnie i kserokopia umowy najmu, przesłane do urzędu pocztą lub doręczone osobiście. Niektóre urzędy skarbowe żądają jednak kserokopii wszystkich dokumentów, łącznie z aktem notarialnym. Najlepiej więc będzie, jeśli wcześniej skontaktujesz się ze swoim urzędem i dopytasz o szczegóły. Jeśli nie znalazłeś tu odpowiedzi na nurtujące Cię pytania – napisz do mnie lub zadzwoń. Podzielę się swoją wiedzą i doświadczeniem. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, chcesz je wynająć właśnie na podstawie umowy najmu okazjonalnego, ale nie jesteś pewien czy wszystko zrobisz jak trzeba – możesz oczywiście zgłosić się do mnie. Zajmę się wszystkim od A do Z. Aktualizacja: r. O tym czym jest umowa najmu okazjonalnego i dlaczego jest tak atrakcyjna dla wynajmującego, napisano już duuużo. Nadal jednak często, wynajmujący nie do końca wiedzą jak właściwie tą umowę zawrzeć, jakich formalności dopełnić i jakich szczegółów dopilnować. Skutkiem takich zaniedbań jest często sytuacja, gdzie okazuje się, iż zawarta przez nich umowa nie może być zakwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, a tylko jako zwykła umowa najmu, czy też może nadal nią jest, jednak nie daje uprawnienia do szybkiej eksmisji lokatora. Jak uniknąć powyższych pułapek, na co zwrócić szczególną uwagę by faktycznie PRAWIDŁOWO zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, przeczytasz w dzisiejszym tekście. Forma umowy Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wymóg ten należy odnieść również do załączników stanowiących integralną część umowy najmu okazjonalnego. Muszą one wszystkie zostać sporządzone na piśmie przy uwzględnieniu jednak określonych przepisami form szczególnych tj.: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia, i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny (dalej zwane oświadczeniem o poddaniu się egzekucji) – obowiązkowo forma aktu notarialnego wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmitowania go z lokalu będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego – forma zwykła pisemna, oświadczenie właściciela tego innego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny (dalej zwany właścicielem lokalu zastępczego) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji Przyjmuje się, że oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu i wydania go wynajmującemu, może zostać złożone jednocześnie z zawarciem umowy najmu okazjonalnego, czy też już po jej zawarciu. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że brak przedłożenia przez najemcę tego oświadczenia, nie skutkuje nieważnością umowy najmu okazjonalnego i nie powoduje także jej bezskuteczności. Zawarta umowa najmu okazjonalnego nadal obowiązuje, nie zapewnia jednak wynajmującemu uprawnienia do szybkiej eksmisji najemcy z wynajmowanego lokalu, co dla wielu jest istotą tejże umowy. Niestety zdarza się często, iż najemca po zawarciu umowy najmu okazjonalnego, mimo zobowiązania, nie przedkłada wynajmującemu, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, co wiąże się z ww. konsekwencjami. Dla uniknięcia takich sytuacji, dobrze jest dopilnować, aby oświadczenie to zostało złożone przez najemcę najlepiej w dniu zawarcia umowy, a najpóźniej w dniu przekazywania kluczy do mieszkania. Jeżeli więc wyrażamy zgodę na późniejsze niż w dniu zawarcia umowy, doręczenie nam przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji, to w umowie koniecznie wpiszmy, że warunkiem wydania kluczy do lokalu, jest przekazanie przez najemcę ww. oświadczenia. Takie ustalenie z pewnością zmobilizuje najemcę do szybkiej wizyty u notariusza. Oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego W przypadku oświadczenia najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego, warto zwrócić uwagę, aby zarówno w oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego jak i oświadczeniu najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego, znajdował się dopisek o osobach, które będą zamieszkiwały w lokalu wraz z najemcą w chwili jego opróżnienia. W przepisach występuje pewna rozbieżność. W odniesieniu do oświadczenia właściciela lokalu zastępczego (art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie lokatorów) ustawa wymaga zgody na zamieszkanie w lokalu przez najemcę „i osoby z nim zamieszkujące” w lokalu stanowiącym przedmiot najmu okazjonalnego, natomiast w przypadku oświadczenia najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego ten dopisek nie występuje. Mimo tego ewidentnego niedopatrzenia, należy pamiętać o dopisaniu „osób z nim zamieszkujących” w obu oświadczeniach. Pozwoli to wykluczyć wątpliwości kogo ma dotyczyć ewentualna eksmisja. Oświadczenia właściciela lokalu zastępczego W przypadku tego oświadczenia, warto zadbać o weryfikację jego zgodności ze stanem prawnym i sprawdzić chociażby w elektronicznej księdze wieczystej, czy dana osoba faktycznie jest właścicielem wskazanego lokalu zastępczego. Jeżeli natomiast posiada ona inny tytuł prawny do lokalu, to warto również poprosić, o przedstawienie dokumentów, będących podstawą nabycia tego prawa. Ponadto, w przypadku gdy nie jesteśmy przy podpisywaniu oświadczenia przez właściciela lokalu zastępczego lub osobę mającą tytuł prawny do niego i nie możemy zweryfikować tożsamości tej osoby, warto poprosić o to, aby oświadczenie zostało opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym. Tylko w tej sytuacji będziemy mieli pewność, że pod oświadczeniem faktycznie podpisała się właściwa osoba. Propozycja optymalizacji zawarcia umowy najmu okazjonalnego: Do zawarcia umowy w zwykłej formie pisemnej, najlepiej jeżeli najemca staje przedstawiając wynajmującemu dwa oświadczenia, tj. o wskazaniu przez najemcę lokalu zastępczego i zgodę jego właściciela. Samego oświadczenia o poddaniu się egzekucji, Najemca niestety nie może złożyć przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Praktyka notariuszy jest taka, iż chcą oni koniecznie zobaczyć najpierw podpisaną umowę najmu okazjonalnego i dopiero wtedy sporządzają akt o poddaniu się egzekucji. W celu uniknięcia sytuacji, że podpiszemy umowę najmu okazjonalnego, a nie otrzymamy następnie od najemcy oświadczenia o poddaniu się egzekucji, możemy przeprowadzić całą procedurę w następujący sposób: Wynajmujący i Najemca spotykają się u notariusza, mając już oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego i zgodę jego właściciela. Następnie już u notariusza np. w poczekalni, strony podpisują umowę w zwykłej formie pisemnej. Podpisaną umowę, Najemca przedstawia notariuszowi, który sporządza oświadczenie Najemcy o poddaniu się egzekucji. Odpis oświadczenia otrzymuje Wynajmujący. W takiej sytuacji wynajmujący jest w posiadaniu podpisanej umowy najmu i trzech załączników do niej, już tego samego dnia i może bez obaw wydać najemcy mieszkanie. Jeżeli chcemy również, aby podpis pod zgodą właściciela lokalu zastępczego był poświadczony notarialnie, to przed zawarciem właściwej umowy, można w przypadku dostępności ww. właściciela, takiej czynności również przy okazji tej jednej wizyty dokonać. Plusem takiego rozwiązania jest z pewnością jego szybkość, w jednym miejscu i praktycznie w jednym czasie załatwiamy niemal wszystkie formalności związane z umową najmu okazjonalnego. UWAGA Urząd Skarbowy Na koniec kwestia szalenie istotna, a mianowicie Wynajmujący ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak prawidłowego zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego skutkuje tym, iż umowa nie będzie kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego i tym samym nie zapewni wynajmującemu wszystkich związanych z nią przywilejów. Brak zgłoszenia spowoduje, iż zawarta umowa, jeżeli spełnia ona wymagania przewidziane dla zwykłej umowy najmu, będzie ważna, jednak będzie to „zwykła” umowa najmu. Przeczytaj również: Masz wątpliwości, pytania, chcesz się podzielić swoją opinią, zostaw komentarz. Każdy czytam i staram się na bieżąco odpisywać. Jeżeli jednak potrzebujesz indywidualnej płatnej porady prawnej, napisz do mnie na adres mailowy: kontakt@ Chęć niesienia pomocy obywatelom Ukrainy uciekającym przed wojną w ich kraju nie wyklucza zdrowego rozsądku — warto pamiętać o podpisywaniu umów najmu. Udostępnienie mieszkania uchodźcy z Ukrainy - jaką umowę najmu zawrzeć z obywatelem Ukrainy? W jaki sposób możemy przekazać do używania nieruchomość obywatelowi Ukrainy uciekającemu przed wojną, tak aby jednocześnie zadbać o własne dobro matrialne? Mamy do wyboru tradycyjną umowę najmu mieszkania, umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę użyczenia. Co powinna zawierać umowa najmu zawarta z uchodźcą z Ukrainy, który opuścił swój kraj w wyniku wojny? 1. Powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Nie ma takiego obowiązku, jeśli zostaje ona zawarta na czas krótszy niż 1 rok. Jednak forma pisemna zawsze jest bezpieczniejsza. 2. Należy zawrzeć w niej podstawowe dane, takie jak: miejsce i data zawarcia umowy, określenie stron umowy, dane osób zawierających umowę, dokładne określenie przedmiotu najmu (opis lokalu, jego adres, stan prawny powierzchnia itp.) wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności, warunki wypowiedzenia umowy, prawa i obowiązku stron umowy, podpisy stron. 3. Umowę najmu z obcokrajowcem powinno zawrzeć się w dwóch językach, tj. w języku polskim i w języku, który rozumie. Najemca musi rozumieć treść podpisywanej przez siebie umowy. 4. Czas trwania umowy jest szczególnie istotny w przypadku zawarcia umowy najmu z obywatelem Ukrainy, uciekającym przed konfliktem zbrojnym, ponieważ, zgodnie z Ustawą z dnia 9 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, tzw. specustawa, mogą legalnie przybywać w Polsce przez okres 18 miesięcy, licząc od dnia 24 lutego 2022 r. Dlatego też warto zawrzeć umowę najmu na czas określony. Standardowa umowa najmu mieszkania z Ukraińcem - jakie daje możliwości wynajmującemu i najemcy? Umowa najmu jest to wzajemne uzgodnienie dwóch stron – wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości i najemcy, czyli osoby biorącej ją w najem, zgodnie z którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie, bądź dom do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, za co najemca zobowiązuje się płacić czynsz. W związku ze ściśle określonym czasem legalnego pobytu obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, umowa ta powinna zostać zawarta maksymalnie na 18 miesięcy. Najemcę obowiązują prawa i obowiązki zgodne z polskim prawem. Podlega on ochronie lokatorów zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów. Do obowiązków obywatela Ukrainy uciekającego przed wojną, zamieszkującego wynajmowany lokal należy używanie najętego lokalu w sposób w umowie określony, stosowanie się do porządku domowego, w tym zgodnego z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, utrzymywanie wynajętego lokalu w takim stanie w jakim został mu wydany, dbanie o utrzymanie go w należytym stanie higieniczno-sanitarnym, a także dokonywanie drobnych napraw, podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu i odpływu wody. Właściciel lokalu zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu. Ponadto wynajmujący lokal ma obowiązek do dokonywania na swój koszt napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej oraz do wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Ważne: Przed przekazaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Jest to istotny dokument, który stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Można, ale nie ma konieczności, dołączyć do niego zdjęcia przedstawiające stan faktyczny wydawanego lokalu. Wypowiedzenie tradycyjnej umowy najmu zawartej z obywatelem Ukrainy, przebywającym w Polsce w związku z wojną na Ukrainie Umowa najmu lokalu zawarta na czas oznaczony upływa wraz z terminem w którym została zawarta. Może także zostać wypowiedziana z każda ze stron, z zachowaniem ustawowego terminu jej wypowiedzenia. Ustawowy termin wypowiedzenia wynosi: - miesiąc, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, - trzy miesiące, w przypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czadu dłuższych niż miesiąc. Ważne! Właściciel mieszkania może także wypowiedzieć umowę najmu najemcy bez zachowania okresu wypowiedzenia, w przypadku, gdy ten nie zapłacić czynszu najmu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. Co może zrobić właściciel nieruchomości, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić, mimo upłynięcia terminu wypowiedzenia? W sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu wynajmowanego na podstawie standardowej umowy najmu, pomimo upłynięcia czasu wypowiedzenia, bądź okresu trwania umowy, właściciel w pierwszej kolejności może pisemnie wystąpić o natychmiastowe opróżnienie lokalu. Ważne, aby w piśmie tym wskazał termin na dokonanie tej czynności, np. 14 dni. Jeśli upłynie wskazany czas, a najemca nadal się nie wyprowadza, właścicielowi nieruchomości pozostaje droga sądowa, w celu rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego. Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. Po wydaniu przez sąd prawomocnego wyroku o nakazie opróżnienia lokalu do działania przystępuje komornik. Ten w pierwszej kolejności wzywa lokatora do opuszczenia przez najemcę lokalu we wskazanym terminie, a jeśli to nie nastąpi, przystępuje do eksmisji. Opróżnia lokal z osób i ich rzeczy. Jednak sytuacja się komplikuje w przypadku, kiedy sąd prowadzący postępowanie orzeka o przyznaniu naszemu najemcy lokalu socjalnego. W każdym przypadku najpierw bada sytuację materialną i rodzinną osoby, przeciwko której właściciel nieruchomości wszczął postępowanie, a także dotychczasowy sposób korzystania przez nią z lokalu. Jeśli sąd przyzna lokal socjalny, komornik nie może dokonać eksmisji z nieruchomości do czasu, aż gmina nie zapewni naszemu najemcy zastępczego lokalu socjalnego. Niestety gminy mają deficyt takich mieszkań, w związku z czym czas oczekiwania może trwać lata. Ponadto wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ważne! Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Co to oznacza w praktyce? Jeśli kobieta w ciąży i inne wyżej wskazane osoby nie dysponują własnym lokalem, do którego mogłyby się przeprowadzić, a także ich sytuacja materialna nie pozwala im na przeprowadzkę do innego lokalu, wówczas sąd musi przydzielić im konieczność zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę. Jeśli gmina nie jest w stanie zapewnić tego lokalu, nie ma możliwości ich eksmisji. Co istotne, w czasie trwania pandemii COVID-19 nie można wykonywać eksmisji lokatorów, aż do czasu odwołania pandemii. Przepis ten jednak nie dotyczy obywateli Ukrainy, którzy uciekli przed wojną. Został uchylny mocą Ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Umowa najmu okazjonalnego podpisana z uchodźcą z Ukrainy Najem okazjonalny to specjalna forma najmu cechująca się uproszczoną procedurą eksmisyjną i brakiem niektórych innych regulacji, np. dotyczących podwyżek czynszu. Zatem jej zawarcie ułatwia całe postępowanie związane z orzeczeniem eksmisji najemcy. Jednak w przypadku zawarciu umowy najmu okazjonalnego nie wystarczy zwykła umowa pisemna. Potrzebna będzie wizyta u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. To właśnie na podstawie tego dokumentu właściciel nieruchomości może zgłosić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności opróżnienia lokalu przez najemcę, bez konieczności wszczynania postępowania. Po jej nadaniu komornik przystępuje do procedury opróżnienia lokalu. Co istotne, w przypadku umowy najmu okazjonalnego nie występuje specjalna ochrona kobiet w ciąży, matek z niepełnoletnimi dziećmi, niepełnosprawnych z opiekunami, czy bezrobotnych, nie ma zatem konieczności, aby otrzymali od gminy socjalny lokal zastępczy. Ważne! Ustawodawca w ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa wyłączył konieczność złożenia oświadczenia o wskazaniu lokalu zastępczego przez Ukraińca wynajmującego lokal w formie najmu okazjonalnego. Wystarczy zatem podpisanie umowy najmu okazjonalnego oraz podpisanie u notariusza przez ukraińskiego najemcę aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Zakaz dokonywania eksmisji najemców w trakcie pandemii COVID-19 został wyłączony również w przypadku najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny jest rozwiązaniem coraz częściej wybieranym przez osoby, które chciałyby wynająć posiadany lokal. W przeciwieństwie do najmu tradycyjnego umożliwia bowiem sprawną eksmisję lokatora, który nie wywiązuje się z warunków zawartej umowy. Co to najem okazjonalny? Pojęcie najmu okazjonalnego definiuje art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego Umowa najmu musi zostać zawarta w formie pisemnej. Wszelkie późniejsze zmiany także wymagają spisania, by ich ważność nie mogła zostać podważona. Umowa nie musi być sporządzana przez notariusza. Powinna zawierać informację o wysokości opłat pobieranych w ramach czynszu oraz okolicznościach, w których czynsz może wzrosnąć. Jej nieodzowny element stanowić winna także klauzula umożliwiająca wcześniejsze rozwiązanie umowy. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy załączyć przede wszystkim: oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni wskazać inny lokal wraz z nowym oświadczeniem właściciela o możliwości zamieszkania tego lokalu przez najemcę. Wynajmujący, który nie otrzyma wspomnianego oświadczenia we wskazanym terminie ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej 7- dniowego okresu wypowiedzenia. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszone właściwemu urzędowi skarbowemu przez właściciela lokalu. Na dopełnienie tego obowiązku ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Najem okazjonalny a kaucja Warunek zawarcia umowy najmu może stanowić wypłacanie kaucji przez najemcę. Ma ona charakter zabezpieczający i służy pokryciu ewentualnych należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Łatwiejsza eksmisja Coraz więcej wynajmujących decyduje się na najem okazjonalny, gdyż ten – w przeciwieństwie od najmu tradycyjnego – pozwala na dość łatwą eksmisję lokatora, który zalega z opłatami lub w inny sposób złamał warunki zawartej umowy – np. bezprawnie zajmuje mieszkanie czy pokój. Jeżeli po wygaśnięciu umowy najemca nie opuścił lokalu dobrowolnie, właściciel może doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu – sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem. Dokument powinien przy tym zawierać: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Po upływie terminu opuszczenia lokalu, wskazanego w żądaniu, jego właściciel ma prawo złożyć do Sądu Rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, która może zastąpić wyrok nakazujący eksmisję. Do wniosku należy dołączyć konieczne załączniki, tj.: kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Akt notarialny opatrzony klauzulą wykonalności należy złożyć u komornika sądowego, by umożliwić mu wszczęcie eksmisji. Warto przy tym pamiętać, iż z opisywanego rozwiązania mogą skorzystać wyłącznie wynajmujący, którzy zgłosili zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu urzędowi skarbowemu w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. >>> Czytaj też: Ceny mieszkań kontra zarobki Polaków. Gdzie najłatwiej, a gdzie najtrudniej kupić własne M? Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję